L’expertise n’est pas une science exacte, ni même une science tout court, d’autant que le marché immobilier est imparfait. La démarche de l’Expert immobilier est rationnelle, mais pas mathématique.

Il n'y a pas de valeur vénale absolu. Il existe une marge irréductible d'appréciation. Cela étant, l'Expert immobilier doit aboutir au niveau de précision suffisante dans le cadre de ses missions. L’évaluation des biens immobiliers classiques positionnés sur un marché très large : appartements et pavillons, devrait pouvoir se faire dans une marge de 5 %. On peut estimer globalement à 10 % la marge d’erreur (Jurisprudence Cour de Cassation). Plus les biens sont spécifiques et se positionnent sur un marché étroit (peu d’acquéreurs potentiels) plus la marge d’erreur peut être important.

Pour atteindre un niveau de précision digne de ce qui est attendu, il faut avoir acquis les compétences nécessaires qui s’enrichissent avec la pratique et passer le temps nécessaire à l’étude.

Il y a, toutefois, une règle de base à ne jamais écarter. L’évaluation doit faire suite à la visite des biens immobiliers. Les évaluations produites, sans avoir visité, sont souvent source d’erreurs. Cela doit rester exceptionnel.