La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé à la date de l’évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et ou les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression. On parle aussi de valeur marchande, valeur de marché ou encore valeur de réalisation.
Le prix de convenance particulier traduit le prix de réalisation sur le marché d’un bien dans les circonstances spéciales qui ont faussé le jeu normal de la loi de l’offre et de la demande. Ce prix résulte du fait que l’une des parties a été motivée par une convenance particulière, donc propre à elle seule, et exogène par rapport au marché immobilier. Le prix de convenance est donc distinct de la valeur vénale de marché, même si les parties prenantes à l’opération n’ont pas réalisé une opération défavorable de leur propre point de vue.
La valeur locative de marché correspond donc au montant (le loyer) qui devrait être obtenu de la part d’un locataire pour qu’il puisse disposer de l’usage d’un bien, aux conditions usuelles d’occupation pour la catégorie d’immeuble concernée, les conditions suivantes étant supposé réunies :
- La libre volonté des parties
- La conclusion d’un contrat à des conditions normales eu égard aux pratiques en vigueur sur le marché considéré ;
- La disposition d’un délai raisonnable pour la négociation préalablement à la signature du contrat de location ;
- La présentation préalable du bien aux conditions du marché, sans réserve, avec des moyens de commercialisation adéquat.
- L’absence de facteur de convenance personnelle ;Une relation équilibrée et indépendante entre preneur et bailleur.
La valeur locative en renouvellement au sens de l’article L 145-33 et R 145-3 et suivants du Code de Commerce. Cette valeur locative diffère quelque peu de la valeur locative de marché par la prise compte du texte du Code de Commerce et du fait que cette valeur locative s’entend pour des locaux occupés par le preneur en place.
La surface habitable, définie par l’article R11-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, est la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R111-10 du Code de la Construction, locaux communs et autres dépendances de logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.